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アパート経営している方のなかには、定期的なメンテナンスとしてそろそろ外壁塗装を検討しなければと考えている方もいるのではないでしょうか。

「外壁塗装は必要と聞くけれど、外壁塗装の目的や実施する時期は？」

「なるべく費用を抑えられる方法を知りたい」

「業者選びや住民への配慮で、どのようなことをしたらいいのかわからない…」

外壁塗装にはさまざまな目的がありますが、費用がかかる工事のため相場がどれくらいなのか不安に思ったり、コストを抑える方法を調べたりしたいと考えるオーナーさんも少なくないでしょう。本記事では、外壁塗装の目的や費用の相場、業者選びでの注意事項などを詳しく解説します。

アパート外壁の塗装が必要な理由

アパートは定期的に外壁塗装が必要とは知っていても「少し色褪せてきてはいるものの、目立った問題はないし、必要あるの？」と思っているオーナーさんも多いのではないでしょうか。外壁塗装が必要な理由は複数あります。

建物の美観を保つ

外壁は紫外線や風雨の影響を受け続けているため、経年劣化により塗料が色褪せたり汚れたり苔や藻が発生したり、と建物の見た目が悪くなっていきます。定期的に外壁を塗装し直すだけでも、古い・汚れているといったマイナスイメージを減らすことができます。

建物の安全性を維持させる

外壁の劣化は色褪せや汚れだけでなく、ひび割れや塗膜のめくれなどのトラブルが起こることもあります。一見軽微なものでも、劣化が進行すると雨水が外壁内部に侵入し、内部の腐食といった建物の躯体にも影響を及ぼすことになりかねません。そのため、補修や塗装による防水機能の改善で建物の安全や耐久性を維持する必要があります。

結果として資産価値が高まる

美観をよくしたり安全性を維持できれば、結果的に建物の資産価値が高まります。美観を保つことで入居者や内覧での印象が良くなれば、築年数が経った建物でも空室ができにくくオーナーさんの収入安定にも繋がるでしょう。

アパートの外壁塗装に最適なタイミング

アパートに限らず建物の外壁のほとんどは、外壁材自体に防水機能はなく塗装によって防水効果を持たせています。塗料は新築から１０年前後で劣化が目立つようになります。そのため、一般的に１０〜１５年のサイクルで外壁塗装を行うことが望ましいといえます。塗料にはさまざまな種類があり塗料ごとに機能や耐久年数、金額が異なるため目的や今後の修繕計画、予算に応じて検討しましょう。

外壁塗装の基本的な流れと工程

外壁塗装の工事は、次のような流れで実施されます。作業工程とあわせて解説します。

（１）仮設足場組立

平屋の建物でも、屋根周りなど高所の塗装作業があるため、建物のまわりに仮設足場を組みます。鉄骨を組み上げるため、金属音などの大きな音が発生します。資材もトラックでの搬入になるため、駐車場の使用についてのベランダの使用についての注意など工事前に入居者への案内は必ず必要です。

（２）シーリング（コーキング）補修

外壁目地や窓周りに施工されているシーリング（コーキング）の補修を行います。シーリングは水の侵入を防ぐ目的の他に、建物の動きに対応するクッションとしての役割も果たしています。劣化が進むと雨漏りなどに繋がるため、塗装と一緒に施工するのが一般的です。

（３）高圧洗浄

高圧洗浄機を使って表面の汚れを丁寧に洗い落とします。

（４）下地処理・養生

塗装の前に外壁のひび割れなどの補修、鉄部のサビや古い塗料を落とすケレン作業などの下地処理を行います。補修や下地処理が終わったら、窓のサッシや換気扇など塗装しない箇所に塗料がつかないよう養生を行います。高圧洗浄や下地処理などを疎かにすると塗装後の不具合にも繋がるため、丁寧に行います。

（５）塗装

外壁の塗装は、下塗り・上塗り１回目（中塗り）・上塗り２回目（上塗り）の３回塗が一般的です。下塗りは上塗り塗料の密着を高める効果があり、外壁や付帯部の素材によってそれぞれ適した材料を使用します。上塗り材を２回塗布して適切な塗膜をつくることで塗料の性能を発揮することができます。塗料の種類によっては専用の中塗り材を使用する場合もあります。

（６）最終チェック・足場解体

補修や塗装などすべての工程が完了したら、塗ムラや塗残しがないか仕上がりを細かくチェックします。問題がなければ足場を解体して施工完了となります。解体前にお客様自身で施工のチェックを行いたい場合は、契約前に立会い検査が可能か確認しておきましょう。

アパートの外壁塗装における価格相場と工事期間

塗装工事は、塗装する面積や使用する塗料の種類によって金額が異なります。一般的な２階建てのアパートの場合は２００万円程度といわれています。「建物の階数×１００万円」前後と考えておくのもよいでしょう。工事期間も作業範囲や補修の程度によって異なりますが、多くの場合は２週間〜４週間程度を想定しておくようにしてください。

アパートの外壁はどんな色で塗装する？

アパートに限らず外壁塗装は、今と同じ色や同系統の色味を選ぶ必要はありません。イメージを変えて一新したい場合は、異なる色を選ぶこともおすすめです。

人気の色味はベージュ系・ホワイト・グレー系・ブラウン系などシンプルな色味です。高級感を感じられるように濃い色を選ぶ方も多いですが、耐久年数が下がる場合もあるため注意が必要です。人気の色や落ち着いた色を選ぶと入居者にも好印象を与えられ、入居率をあげる可能性も期待できます。デザイン性を高めほかのアパートとの差別化をはかりたい場合やイメージカラーなどがある場合は、見かける事の少ないカラーを選んだり、階によって色を変えたりツートン（２色）にしたり部分的に色を変えるのもよいでしょう。

アパート・マンションの施工事例

エムアールで施工を賜ったアパートの外壁塗装の事例をご紹介します。工事の費用や期間も記載しているため参考にしてください。

【刈谷市】高耐久シリコン塗料でブラウン系の外壁塗装（集合住宅Sアパート様）

https://www.mr-produce.jp/construction/63975/

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• 工期：約4週間
• 費用：150～170万円

現地調査ではチョーキング現象とよばれる、代表的な劣化症状が見受けられました。チョーキングとは塗料が劣化したことで、触ると粉のようなものが手につく症状をいいます。また土台基礎にはひび割れも発生していました。まずは高圧洗浄で表面の汚れなどを洗い落とし、ひび割れなどの補修作業やケレン作業を行います。外壁は塗装面積が大きいため、施工中の塗装によるニオイを軽減するために水性塗料を使用しています。外壁をブラウン系、付帯部やベランダ部分を黒系にしたことで落ち着いた印象になりました。

【東浦町】高耐久シリコン塗料で外壁塗装と屋上防水工事（集合住宅Ｐアパート様）

https://www.mr-produce.jp/construction/64031/

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• 工期：約7週間
• 費用：350〜400万円

外壁には退色・チョーキング・めくれ・汚れ・シミなどが発生していました。その他、雨樋などの付帯部や屋根にもさまざまな劣化症状が見受けられました。塗装の前に補修作業を行い、外壁と屋根の塗装を行いました。またエントランス上部の防水工事や駐輪場の塗装も行いました。

【知立市】高耐久シリコン塗料でアクセント色を入れた外壁塗装（集合住宅Ｇアパート）

https://www.mr-produce.jp/construction/57790/

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• 工期：約8週間
• 費用：500万円以上

３階建ての建物２棟の外壁塗装を施工いたしました。ところどころでひび割れ、硬化、亀裂、サビなどが見受けられましたので、丁寧に補修作業を行った後、塗装しました。外壁の塗装色は既存と変わりませんが、一部色を変えるアクセントカラーが入りました。外壁のほか、シャッターボックスや電気ボックスなどの付帯部、鉄骨階段やベランダ防水工事も行い、建物全体が綺麗になりました。

【東浦町】高耐久シリコン塗料で外壁・屋根塗装とベランダ防水工事（集合住宅Ｎ様）

https://www.mr-produce.jp/construction/69297/

before	after

• 工期：約8週間
• 費用：500万円以上

外壁塗装のほか、屋根塗装やベランダ防水工事も同時に施工いたしました。全体的に色褪せやチョーキング現象がみられるだけでなく、屋根にはコケの発生も見受けられました。高圧洗浄で汚れを落としてから塗装を行いました。同系色の色で塗装しても、汚れやくすみがなくなることで明るくなりイメージチェンジしたように見えます。

アパート外壁塗装の注意点・ポイント

外壁塗装時には、次のことにも気をつけて工事を検討・契約するようにしましょう。

■業者との連携

外壁塗装工事の間、必ずしも現場に立ち会う必要はありません。しかし、工事の進行具合を把握していないと「予定していたはずの作業が実施されていなかった」「工事が計画通りに進んでおらず、大幅な遅れが出ていた」ということになりかねません。そのため、工事の進捗を把握するためのやり取りは欠かせません。

■住民への配慮

工事期間中は塗料の付着や窓を養生するため、ベランダを使用できなかったり洗濯物を外に干せない日もあります。そうなれば、入居者の生活に不便が生じるため、着工前の案内は必須です。施工業者から案内や挨拶があるか事前に確認しておきましょう。

■周辺住民への配慮

工事期間中、業者の車が出入りすることから周辺道路にも不便が出る可能性があります。また、塗料のニオイや騒音で迷惑をかけることもあるでしょう。クレームを防ぎ、周辺住民との関係を良好に保つためには、アパートの入居者のほか、近隣住民への気配りも重要です。

コスト削減のためのポイント

アパートの外壁塗装には２００万円以上費用が必要になることも少なくありません。修繕積立金で費用をまかなえるようにしていても、費用は少しでも抑えたいと考えるオーナー様も多いでしょう。そこで、コストを抑えるための工夫やポイントを紹介します。

業者選び

同じグレード（耐久年数）の塗料でも業者によって価格が価格が大きく変わることもあります。そのため、複数社かた見積りをとり比較することで適正価格かどうか見極めたり、コストを抑えられる業者を探しましょう。塗料は同じグレードでも塗料メーカーによって品質が異なります。信頼できると感じた業者に価格の違いやなぜその塗料を使用するのかといったことを聞くことも大切です。安くても数年で色褪せが起こったり、不具合が発生しては高額な費用を無駄にすることになってしまいます。

塗料選び

塗料にはさまざまな種類があります。少しでも一度の工事費用を抑えたいのか、一度の工事費用が少し高くなっても耐久年数が長いものを選んで修繕改修を減らすのがよいのかなどをもとに業者へ希望を伝えて検討していきましょう。希望に添った提案をしてくれる業者を選ぶことも安心につながります。

工事の時期

塗料がその性能を十分に発揮するためには、メーカーが定めた希釈率や乾燥時間、施工条件を守ることも大切です。塗料をしっかりと乾燥させずに上塗りを行うことは不具合の発生にもつながります。冬場の気温が低くいときや日照時間が短い時期、梅雨の時期などの施工は天候不良を考慮したスケジュールになっているかなどもチェックしましょう。工期は短ければいいという事ではありません、品質を優先するためにも余裕を持った工程を組むことも大切です。また、このような期間は割引がある場合もあるため、コスト重視であれば工事の時期を工夫するのも１つの方法です。

見積もりを依頼する際のチェックリスト

価格を抑えるだけでなく、適切な工事を実施するためには業者選びが重要になります。以下を参考に見積もり依頼をして、業者選定してみてください。

確認すべき詳細項目

■実績や施工数が多いか

■口コミの内容

■見積書が一式など簡略化されておらず、詳細が記載されているか

■保証やアフターサービスが充実しているか

など。また、不明点があれば担当者へ質問し、納得のいく説明があった業者を選びましょう。

まとめ

本記事では、アパートの外壁塗装について目的や作業の流れ、相場などを詳しく解説しました。

アパートの外壁塗装は、見た目を整えるだけでなく、建物の内部の安全を守ったり資産価値を上げたる目的もあり、アパートを経営するうえで重要なメンテナンスです。定期的に実施できるよう修繕計画を立て、資金計画もこまめに見直しましょう。

エムアールは戸建てだけでなくアパート・マンション物件の施工実績も豊富です。ご相談・建物診断・お見積りはすべて無料、すでに他社でお見積りを取られている方は、見積り比較もお受けしております。電話やホームページ、公式LINEでお問い合わせができますので、お気軽にご相談ください。

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